(News4Press.com) Anteile des Immobilienfonds CS Euroreal sind Mitte Januar 2012 nach Berechnung des Fondsverwalters Credit Suisse nur noch so wenig wert, wie Anleger schon 1999 dafür bezahlt haben. Im Vergleich zu den höchsten Werten, die 2008 auf Basis angeblich sachgerechter Bewertungen berechnet wurden, liegt der offizielle Rücknahmewert der Fondsanteile jetzt schon um fast 10% niedriger. Bezogen auf alle Anleger des Fonds mit der ISIN DE0009805002 ist das allein schon ein Wertverlust von mehr als 500 Mio. €. „Das ist alles andere als eine sichere Anlage für die niedrigste Risikoklasse“, meint Rechtsanwalt Klaus Dittke von der Kanzlei DSKP.de aus Düsseldorf. Im Börsenhandel bekommen Anleger, die auf ihr Geld angewiesen sind, Mitte Januar sogar noch fast 30% weniger als das, was die Fondsgesellschaft Credit Suisse, Frankfurt, als richtigen Wert ausrechnet. Das ist nach Auskunft des Börseninformationsdienstes Comdirect.de weniger als der Erstausgabewert von 1992.

Bereits seit den Jahren 2003 und 2004 war bei neutraler Betrachtung der Wertentwicklung erkennbar, dass die Steigerungen der Jahre 1996 bis 2002 sich nicht fortsetzten. Seit 2009 ist erkennbar, dass die immer höheren Bewertungen der Gutachter, auf denen die Anteilwerte basieren, nicht haltbar waren und nach unten korrigiert werden mussten. Fondsverwalter Credit Suisse vermittelt in seiner Kommunikation dennoch den Eindruck erfolgreichen Wirkens. Dafür bucht er sich entsprechend den Fondsbedingungen jährlich 0,75% des Fondsvermögens als Verwaltergebühr ab. Zuletzt waren das etwa 40 Mio. €. Angesichts solcher Summen, liegt die Vermutung nahe, die besonders lebhafte Ausgabe der Fondsanteile könnte mehr den Interessen des Verwalters dienen als den Interessen der Anleger. Berater müssen sich jedoch von solchen Eigeninteressen ihrer Arbeitgeber frei machen. Sie dürfen bei Kundenberatungen nur die Interessen der Kunden verfolgen. Der seit bald zwei Jahren und auch aktuell jetzt noch geschlossene „Offene Immobilienfonds“ CS Euroreal verwaltet zu Jahresbeginn 2012 etwa 6 Mrd. € Gelder von Anlegerkunden.

Noch heute verweist Credit Suisse auf Gerichtsbescheinigungen, wonach Anteile des CS Euroreal für Anlagen von Mündelgeld freigegeben wurden; zuletzt 2002. „Heute dürfte es schwer fallen, neuerlich solche Bescheinigungen begründen zu können“, meint Anwalt Dittke, der seit mehr als 25 Jahren Geld aus gescheiterten Anlagen zurückholt. Betreuer müssen sich nun fragen lassen, ob sie die Bedingungen der Mündelsicherheit regelmäßig überprüft – und ihre Anlagen entsprechend angepasst haben, sofern sie denn zu neuen Erkenntnissen gekommen sein sollten.

Die zunächst stagnierenden und zuletzt rückläufigen Werte der Fonds-Immobilien hindern Verwalter Credit Suisse nicht daran, die Wertentwicklung der Fondsanteile in unrealistisch begünstigender Art und Weise anzugeben. Dabei wird unterstellt, Anleger würden die jährlichen Ausschüttungen des Fonds regelmäßig sofort wieder in neue Anteile investieren. Das ist so, als würden Anleger die Zinsen aus einer Bundesanleihe jedes Mal sofort wieder in Nennwerten dieser Bundesanleihe investieren und in der Folge mittels steigender Nennwerte mehr Zinsen bekommen als auf dem Kupon der Anleihe angegeben ist. „Das ist realitätsfremd und beschönigend, offenbar um von der weniger guten Wertentwicklung der Immobilien abzulenken und die Erträge des Verwalters zu sichern“, meint Anwalt Dittke: „Bankberater müssen Anleger aber über diese Berechnungsweise aufgeklärt haben. Sie müssen ferner darüber aufgeklärt haben, dass die Bank vom Fondsverwalter regelmäßig Rückvergütungen bekommen.“ Diese Rückvergütung wird aus den Verwaltergebühren gezahlt, die den Fondsanlegern jährlich intern mit 0,75% belastet werden. „Das wäre schon enorm viel, wenn der Fonds noch 2% Wertsteigerung erwirtschaften würde“, sagt Anwalt Dittke: „Jetzt, da die Werte sinken, halte ich die Verwaltergebühr für völlig unangemessen.“

Angesichts des riesigen Volumens des CS Euroreal wird deutlich, für welche Partei sich die Berater in ihrem Interessenkonflikt zwischen Fondsverwalter und Anlegerkunden entschieden haben. Sofern Gerichte zu dem Urteil kommen, dass Anleger in diesem Verhältnis benachteiligt wurden, werden ihre Schäden von den Verursachern ersetzt werden müssen.



Klaus Dittke, Anwalt für Kapitalanlegerrecht
Kanzlei Dittke, Schweiger, Kehl, dskp.de


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