Aktuelle BGH-Rechtsprechung zu den Ansprüchen bei Immobilienfonds - Verjährungseinrede leicht überwindbar
Wenn eine gegebene Summe von Bedingungen vorliegt, sind Steuervorteile, Gewinne, Fondsanteil und Kredit optimierbar
News4Press.com - Bremen, den 30.10.2010 - Die Fonds Degi Europa, Morgan Stanley P2 Value, Kanam US-Grundinvest sind in der Abwicklung. Die Fonds SEB Immoinvest, CS Euroreal A, Kanam Grundinvest, Axa Immoselect, Degi International, TMW Immob. „Weltfonds“, Axa Immosolutions und Degi Global Business können keine Auszahlungen mehr leisten.
Nach volkwirtschaftlichen Grundsätzen verdoppelt sich eine Kapitalanlage wertmäßig alle 10 Jahre. Dieses berücksichtigt die Rechtsprechung bei der Schadensbemessung.
Gemäß dem Urteil vom 31.05.2010 – II ZR 30 < / > 09 – BeckRS 2010, 16347 - muss sich zwar der Anleger die mit der Anlage erzielten dauerhaften Steuervorteile im Wege des Vorteilsausgleiches auf seinen Schaden anrechnen lassen. Diese Anrechnung ist jedoch dann nicht erforderlich, wenn feststeht, dass sich der Anleger in Kenntnis des Prospektfehlers an einem anderen Steuersparmodell mit vergleichbaren Steuervorteilen beteiligt hätte. Die Anforderungen für die Stubstanziierung des unterlassenen Alternativinvestments dürfen nicht überspannt werden. Wegen der geringen Bandbreite der Gesamtrendite zuzüglich etwaiger Steuervorteile wird die Belassung etwaiger Steuervorteile nicht zu wesentlich abweichenden Ergebnissen führen.
Bei einem möglichen Alternativinvestment müssen Steuervorteile und folglich auch die Erträge bei Vorliegen der Voraussetzungen nicht angerechnet werden.
Gerät der Immobilienfonds mit dem befristeten Angebot auf Rückabwicklung in Annahmeverzug, lautet der Klageantrag der klägerischen Seite auf reinen Schadensersatz ohne Zug-um-Zug-Antrag. Die Zwangsvollstreckung kann im Obsiegensfall dann auch vorgenommen werden, ohne dass der Immobilienanteil übertragen werden muss.
Bei der Kreditfinanzierung müsste sich der Kredit von selbst amortisiert haben.
Den Fondsanbieter treffen diversifizierte Aufklärungs-, Offenbarungs-, Beratungs-, Kontroll-, Informations-, Schutz- und Verkehrssicherungspflichten in Bezug auf das betreute Fremdvermögen. Bei Pflichtverletzungen sind Schadensersatzansprüche gegeben.
Aufklärungspflichtige Sachverhalte bei Immobilienfonds
1. Sittenwidrige Teuerung
2. Vollständige Information über das Objekt
3. Vermietungssituation
4. Information zur Initiatoren, Gründern oder Verflechtungen
5. Kosten und Innenprovisionen
6. Gesamtkosten
7. Innenprovisionen - Vertriebsprovisionen – Kickbacks
8. Zinssubventionen
9. Durchführungsrisiken
10. Wiederverkäuflichkeit
11. Verjährungsfragen
1.1 Sittenwidrige Teuerung - Eine Aufklärungspflicht besteht bei sittenwidriger Überteuerung. Dieses ist der Fall, wenn der Kaufpreis doppelt so hoch ist wie der Wert. Behauptet der Anleger eine solche Preis-Wert Beziehung und bietet er Sachverständigenbeweis an, muss Beweis erhoben werden. Die Behauptung darf allerdings nicht ins Blaue hinein gestellt worden sein. Dieses ergibt sich aus dem BGH-Beschluss vom 2. April 2009 - V ZR 177 < / > 08.
1.2 Vollständige Information über das Objekt – Die Informationen über das Objekt müssen vollständig sein. Dies betrifft die Größe, den Zustand und die Lage ebenso wie die dinglichen Belastungen, Baulasten und öffentliche Lasten, die den Erfolg des Projektes gefährden können. Ebenfalls müssen richtige Angaben zur Wohnfläche gemacht werden BGH-Urteil vom 7. September 2000 - VII ZR 443 < / > 99, Wertpapiermitteilungen 2001, 25 - von 29,49 m² waren 7,99 m² nicht zum Wohnen geeignet.
1.3 Vermietungssituation
Aufgeklärt werden muss auch, wenn die ins Auge gefasste Miete 100 % über den ortsüblichen Vergleichsmieten liegt, BGH-Urteil vom 1. März 2004 - II ZR 88 < / > 02.
Über die Werthaltigkeit einer Mietgarantie muss ebenfalls aufgeklärt werden, BGH-Urteil vom 1. März 2004 - II ZR 88 < / > 02, WM 2004, Urteil vom 24. März 2009 - XI ZR 456 < / > 07, Wertpapiermitteilungen 2009, 1028.
Bei einer stockender Miete bei prognostizierten Steigerungen ist eine Aufklärungspflicht hierüber gegeben, BGH-Urteil vom 13. Januar 2004 - XI ZR 355 < / > 02, Wertpapiermitteilungen 2004, 422, ebenso auch BGH-Urteil vom 18. Januar 2005 - XI ZR 201 < / > 03, Wertpapiermitteilungen 2005, 375 und BGH-Urteil XI ZR 322 < / > 03, Wertpapiermitteilungen 2008, 115.
Es stellt eine arglistige Täuschung darüber dar, dass den Miet-Poolausschüttungen keine tatsächlich erzielbaren Mieteinnahmen zu Grunde lagen, BGH-Urteil vom 25.9.2007 - XI ZR 274 < / > 05.
1.4 Information zur Initiatoren, Gründern oder Verflechtungen
Viele Gesellschaften sind häufig mit der Kapitalanlage verflochten, um hohe Kosten zu produzieren. Hierüber muss umfassend aufgeklärt werden. Erforderlich sind Angaben über den Betreiber der zu errichten Anlage und über die finanzierende Bank, BGH-Urteil vom 14.01.2002 - II ZR 40 < / > 00, WM 2002,813 und BGH-Urteil vom 07.04.2003 - II ZR 160 < / > 02, WM 2003, 1086.
Aufgeklärt werden muss über besondere Vorteile für die Gründungsgesellschafter und die kapitalmäßigen und personellen Verflechtungen zwischen den Gesellschaftern und den am Projekt beteiligten Unternehmen, BGH-Urteil vom 7. April 2003 - II ZR 160 < / > 02, WM 2003, 1086.
1.5 Kosten und Innenprovisionen - Rentabilitätsaufklärung
So genannte weiche Kosten sind etwa Honorare und Vergütungen, Vermittlungsprovisionen, Bürgschaftskosten, Fremdkapitalnebenkosten, Kosten einer Zins- und die Schließungsgarantie und Kosten für Treuhandschaft und Mittelverwendungskontrolle, ebenfalls gehört dazu die Liquiditätsreserve. Die Zusatzkosten sind so übersichtlich und strukturiert mitzuteilen, dass der durchschnittliche Anleger sie erkennen kann. Weiter ist zu erläutern, dass durch diese Kosten in die Rentabilität der Geldanlage gemindert wird BGH-Urteil vom 1. März 2007 - II ZR 88 < / > 02, Wertpapiermitteilungen 2004,928.
Die Aufklärung über die vorgenannte Rentabilitätswirkung ist nach dem Verkaufsprospektgesetz und dem Wertpapierprospektgesetz nicht erforderlich, wohl aber nach der BGH-Rechtsprechung. Es muss auch darüber aufgeklärt werden, wie die Weichenkosten steuerlich wirken
1.6 Gesamtkosten
In dem BGH-Urteil vom 6. Februar 2006 – ZR II 329 < / > 04, Wertpapiermitteilungen 2006, 905, werden Angaben zu den Gesamtkosten verlangt. Für den Anleger ist es wichtig, in welchem Umfang sein Kapital nicht in das Objekt fließt, sondern für Aufwendungen außerhalb der Anschaffung- und Herstellungskosten verwendet wird. Es stellt einen Fehler da, wenn die Kosten mit 17,91 % angegeben werden, tatsächlich aber 25,3 % betragen.
1.7 Innenprovisionen - Vertriebsprovisionen – Kickbacks
Grundsätzlich besteht keine Aufklärungspflicht des Verkäufers über die versteckten Innenprovisionen als Teil des Preises. Eine Ausnahme besteht bei der Sittenwidrigkeit, wenn der Erwerbspreis den Wert der Anlage um 100 % übersteigt, BGH-Urteil vom 14. März 2003 –V ZR 308 < / > 02, ‚WM 2003, 1686.
Die vorliegende Situation gilt allerdings nur, wenn kein Beratungsvertrag zustande kommt. Ein Beratungsvertrag kommt zu Stande bei einem mündlichen Kontakt in Bezug auf die Anlage.
Die Haftung des Verkäufers für fehlerhafte Angaben zur Werthaltigkeit und Rentabilität kommt in Betracht, wenn vorvertragliche falsche Angaben gemacht werden oder wenn zwischen Verkäufer und Käufer ein Beratungsvertrag zu Stande gekommen ist. Dieses betrifft auch die Innenprovisionen, da sie negativen Einfluss auf die Werthaltigkeit und Rentabilität der Immobilienkapitalanlage hat BGH-Urteil vom 30. März 2007 - V ZR 89 < / > 06, Wertpapiermitteilungen 2007, 1182.
Nach dem Beschluss des BGHs vom 20.1.2009 – XI ZR 510 < / > 07, WM 2009, 405 gelten die Grundsätze des Urteils in BGHZ 170, 226 auch für die Anlageberatung einer Bank in Bezug auf Medienfonds. Es macht keinen Unterschied, ob der Berater Aktienfonds oder Medienfonds vertreibt. Der aufklärungspflichtige Interessenskonflikt ist in beiden Fällen gleich. Diese Sicht gilt auch für offene Immobilienfonds.
1.8 Zinssubvention und Aufklärung
Wenn ein Verkäufer mit einem Berechnungsbeispiel Angaben zur Rendite des Objekts macht, kommt ein Beratungsvertrag zu Stande. Wird die dargestellte Rendite nur deswegen erreicht, weil der Verkäufer Zahlungen zur Zinssubvention leistete, so muss er den Käufer darüber aufklären BGH-Urteil vom 9. November 2007 - V ZR 25 < / > 07, Wertpapiermitteilungen 2008,89.
1.9 Durchführungsrisiken
Geschuldet ist eine Aufklärung über die Durchführungsrisiken zum Beispiel in Bezug auf die Finanzierbarkeit, aber auch in Bezug auf rechtliche Durchführungsrisiken, zum Beispiel bei der baurechtlichen Zulässigkeit BGH-Urteil vom 7. April 2003 - II ZR 160 < / > 02, Wertpapiermitteilungen 2003,1086.
1.10 Wiederverkäuflichkeit Fungibilität
Positive Angaben zur Wiederverkäuflichkeit führen zur Haftung, wenn es sich nicht nur um eine erkennbar unverbindliche Werbeaussage handelt BGH-Urteil vom 18. Januar 2007 - III ZR 44 < / > 06, Wertpapiermitteilungen 2007, 542. Die Behauptung, die Investition sei risikolos, da der Wiederverkauf zu einem bestimmten Preis jederzeit möglich sei, begründet eine Haftung wegen falscher Angaben über das Verlustrisiko BGH-Urteil vom 7.4.2003 - II ZR 160 < / > 02, Wertpapiermitteilungen 2003, 1086. Gleiches gilt für die Angabe über einen Gewinn bringenden Wiederverkauf nach fünf Jahren BGH-Urteil vom 15.10.2004 - V ZR 223 < / > 03, Wertpapiermitteilungen 2005, 69. Ebenfalls begründet die folgende Aussage die Haftung: "Der Fondsanteil ist frei und voraussichtlich mit Gewinn veräußerbar“, BGH-Urteil vom 12.7.2007 - III ZR 83 < / > 06, Wertpapiermitteilungen 2007, 1606).
1.11 Verjährung
Entgegen bisheriger Ansicht endigt die Frist bei der bürgerlich-rechtlichen Prospekthaftung nicht nach drei Jahren nach dem Erwerb. Die Prospekthaftung kann nach der BGH-Rechtsprechung auch auf Umstände nach Ablauf von drei Jahren gestützt werden, und zwar wegen der Verletzung von später entstandenen Offenbarungspflichten hinsichtlich weiter entstandener Risiken.
Gerne werden weitere Rechtsauskünfte kollegialiter erteilt (kollegialiter = kostenfrei).
Rechtsanwälte Robert, Kempas, Segelken, Bremen (Kapitalanlagerecht). Die Kanzlei nimmt bundesweit einen der führenden Plätze bei der gerichtlichen Vertretung von geschädigten Privatanlegern auf dem Grauen Kapitalmarkt ein.
